Manhattan Condo Living: May 2011

Eileen Hsu (許小姐) and Morgan Evans, the new generation of Real Estate Professionals. We specialize in Manhattan Condos, including: Resales, New Construction, Pre-Construction and Foreign Nationals buying Manhattan New York Condos. Contact us at (917)837-8869 or (646)644-6929 Today.

Eileen Hsu and Catherine Jin - We are Chinese Speaking Real Estate Agents in Manhattan New York

金屋网团队成员在纽约市声誉高,  精通中英文, 地产经验丰富, 认真严谨, 对市场信息了如指掌, 办事效率高, 市场研究彻底, 立足于高科技前卫.

許小姐Eileen Hsu是全美2%最佳地产经纪人之一,  在普天寿道格拉斯爱尔门Prudential Douglas Elliman Real Estate公司工作多年, 经验丰富, 交易额卓越, 办事效率惊人. 主办纽约住家地产交易. 精通中英文和台湾话. 提供最佳买方和卖方服务.

金小姐Catheine Jin是曼哈顿地产专家和经纪人, 在普天寿道格拉斯爱尔门Prudential Douglas Elliman Real Estate公司工作,  在曼哈顿居住已超过18年, 有多年住家地产买卖和商业地产研究经验, 精通中英文, 地产研究办事效率一流. 提供最佳买方和卖方服务.

1. 我不是美国公民, 没有美国绿卡, 也没有美国的社会安全号码, 更没有美国信用历史, 仍然能购买美国的房地产吗?

答案是可以. 首先, 你必须有足够的流动资金付首款(Down  Payment)和房屋过户费用(Closing Costs). 第二, 你需要想办法在美国开银行户头.如果您有高财富人士的私人银行服务(Private Banking)在美国之外也可以. 如有100万美元以上的资产, 您可在大型的国际金融公司或银行中申请开设此类服务, 私人银行服务最主要的是资产管理, 规划投资.  如国际银行UBS, 大通银行JP Morgan Chase, 花旗银行Citi Bank和汇丰银行HSBC等.   第三, 外国人可以买房, 但一般必须由合作公寓或康斗公寓大楼的委员会BOARD 批准同意. 非美国籍的外国人(非美国公民也没美国绿卡)在卖出地产时, 必须交付相当于卖价10%的联邦税, 在纽约州, 外籍人付赢利部分8.97%的纽约州税.

2. 在纽约和其他州, 外籍人能买哪种房地产?

外籍人士多购买曼哈顿的康斗公寓(Condo),  单家庭多家庭(Townhouse). 曼哈顿之外, 有很多别墅式的单家庭(Single Family)可以买.  康斗公寓通常和买进的郊区单家庭一样,有完全的产权, 买主有权出租收房租.

3. 在美国购房, 一般美国人需要多少首款? 外籍人一般需要量多少首款?

美国人的房屋贷款首款一般是百分之二十,外籍人的房屋贷款与美国人不完全相同. 外籍人需要较多的首款Down Payment. 外国人的房屋贷款通常要50% 的首款, 40%首款也有.  房屋贷款的利息通常比美国人要高.  如果美国人的利息是6%, 外国人可能需要付6.5%. 由于由于次级房贷危机, 外籍人可以申请的房屋贷款减少, 所有银行对和美国人和外籍人房屋贷款的要求加严. 申请房屋贷款的难度大为增加. 外籍人用现金购买的人数增加.  一次付清最有利, 可以讨价购买到市场最低价格的地产.  

4. 非美国公民也没美国绿卡人士买美国地产, 有哪几种方式来拥有产权? 个人名义? LLC(成员有限负债公司)名义?

很多人用个人的名义买地产.  当然, 如果购买大型商业地产,  在有债务问题时, 买主可能会有个人财产损失. 另外还有遗产继承等问题. 另外一种方法是用LLC(成员有限负债公司)名义买地产, 公司成员(MEMBERS)可以避免个人财产损失风险. 其缺点是开LLC公司的费用较高, 还需要付每年的特权税等.

5.房屋贷款时, 买方需要提供哪些证明和资料?

在您决定看房时,我们会要求您提供一些前期资料, 你必须决定放多少首款, 是不是一次付清.  房屋贷款的成功由四个因素决定: 核实买方资产, 房屋估价, 收入和信用检查, 和债务验证.(1)外国人办房屋贷款最重要的一步是能提供流动资金的银行信件和证明书: 如个人存款, 连续3个月的银行活动, 银行证明信, 其他资产证明, 护照, 房屋贷款申请书及房屋购买合同。最近银行最新要求还有: 买房后六个月的CC 和RET总和存款额, 在房屋贷款银行开户等. (2)房屋估价是银行一定需要的一个步骤, 但身在国外的买主不须牵涉。如果房屋估价证明买主的地产价格远低于市场价格, 银行更愿意提供贷款,买主受益.(3)(4)由于很多美国人都有债务,包括信用卡, 汽车和房屋贷款等等, 银行通常用债务/收入的比例(Debt To Income Ratio)和买主的信用总分(FICO)来决定是否提供贷款, 并决定贷款利率.

6. 订金签约时, 需要准备哪些费用?

每州买房的法律规定不同. 在纽约州, 买价定下来后,.买方必须把10%的订金, 付到卖方的律师银行户头Escrow account上, 和签好的合同书一起, 一起递交给卖方律师.  在签过合同后, 买方立即开始申请房屋贷款. 纽约州的法律规定, 房地产买卖时, 必须要有律师参与, 否则合同无效. 但是, 加州等不少州, 无须律师参与地产合同签定.

7. 房屋过户需要付哪些费用?

房屋过户Closing 是买房最重要的步骤,  在纽约, 可能有七八 个人会参与你的房屋过户签约. 在你申请并通过房屋贷款后, 房屋过户日期定下后, 银行律师, 卖方, 买方律师, 卖方律师,  产权公司代表, 房地产经纪人, 都一起面对面坐下,  签名付帐.  通常, 买方过户的费用包括, 买方律师费, 州税, 市税, 房屋贷款税, 纪录费, 豪宅税(价格100万以上,1%), 银行律师费等等.  买方无须付房地产中介费, 卖方付.  如果你不需要贷款, 手续费底, 步骤简单.

8. 房子买进后, 需付哪些年费及月费, 需要交多少稅? 还有什么其他费用?

买房后, 除了每月需要付给银行固定的房屋贷款费用(Monthly Payment)之外, 康斗买主还需要付康斗管理费(Common Charge, CC, 又叫物业管理费, 与合作公寓的物业管理费Maintenance 性质不完全一样) 和付给政府的地产税(Real Estate Tax, RET). 公寓管理费用取决于好几个方面的因素, 包括地段, 公寓大小, 公寓设施, 管理费用等.  地产税可能很底, 也可能很高. 这三个费用基本包括了买后的每月费用. 买房时, 必须考虑到这些费用. 单家庭和多家庭地产买主, 还有其他各种费用.

9. 通常一个购房过程需要几个月?

如果在美国有流动资产, 有个人银行户头, 购房过程通常需要一两个月.  你必须提前准备, 看房阶段必须将资金准备好. 如果需要房屋贷款, 至少再加两个月.

10. 美国住家房地产所说的面积, 和中国住家房地产所说的面积, 有什么根本上的不同?

美国住家房地产所说的面积是指室内的使用面积, 通常用平方英尺表达(Square Foot, 简称SF). 在上海的200平方米公寓, 通常指建筑面积. 如果使用面积是120平方米, 乘以10.76换算成平方英尺, 大约是1291平方英尺. 如, 800平方英尺( 800 SF) 的曼哈顿公寓卖价可能是80万美金, 都指的是室内使用面积.

11. 通过买房是否可以移民,或对美国签证提供便利?
买房在某些情形下可能为赴美签证带来便利, 但是没有直接关系. 例如, (1)短期观光访问签证B1/B2的签证的成功由很多因素决定, 与买房没有很大关系; (2) 学生签证F-1, 要求必须通过考试, 被正式大学接受; (3) 投资商业地产符合移民条件可申办投资移民EB-5签证, 但周期较长, 条件基本是投资100万美元, 创造10人以上的就业机会. 由于买房是被动投资, 无法直接用这种投资来申请绿卡; (4) 若以公司名义投资于商业地产可申办L签证,获美工作许可. 但是L签证的申请, 也取决于很多因素. 如必须是跨国公司的高级管理人员或高级技术人才等等.

12. 地产投资者是不是必须把盈利放在美国, 才可以避免交税? 还有什么方法投资者可以选择, 这样他们不用支付10%的联邦税?

无论如何, 税是没有办法避免的. 非美籍人士出售地产时, 必须付卖价10%的联邦税,否则无法转让地契. 之后的盈利可以放在美国. 但是在美国存款利息也必须付个人所得税.

13. 你们的服务范围包括什么项目? 我们想了解你们公司的声誉和服务范围.

金屋网团队提供优质专业服务. 服务包括协助您找到最佳地产投资方案, 安排房屋贷款, 市场分析研究, 房屋过户.  我们帮助房东找房客.  我们房地产专业人士, 属于全美排行第四的普天寿道格拉斯爱尔门房地产集团, 在纽约, 它是销售量排行第一名的住家地产公司.

有房地产的问题吗?请询问我们.

646.644.6929 许小姐

917.863.0551 金小姐

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Eileen Hsu 許雅嵐 (email: EHSU(@)elliman.com)

Our team specialize in Manhattan New York Condominiums, townhouses, and condops.

We are condominium residents ourselves so we understand the Manhattan New York condominium community. We also enjoy all Manhattan neighborhoods, especially Upper West Side, Lincoln Square, Midtown East, Murray Hill, Financial District, Chelsea, Fifth Avenue, Greenwich Village, Nolita and etc just to name a few. If you or you know someone that may be interested in selling, buying or leasing their Manhattan New York condo, call us today (917)837-8869 or (646)644-6929 and we can discuss your specific Real Estate goals.

Manhattan New York Condo Specialists or Chinese Speaking Real Estate Agent

 

Comment balloon 1 commentEileen Hsu • May 19 2011 09:27PM
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